Avocat en Droit des Baux à Paris – Droit immobilier

Votre avocate en droit des baux, Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, vous assiste et vous conseille concernant les relations entre le bailleur et le locataire.

Le cabinet d’avocats de Maître Ilanit SAGAND-NAHUM intervient en conseil et en contentieux dans le cadre de baux  d’habitation :
 

• Rédaction de contrat de bail, d'acte de cautionnement,
• Loyers impayés et procédure d’expulsion en acquisition de clause résolutoire ou en résiliation judiciaire,
• Congé vente, congé pour reprise,congé pour motif légitime et sérieux et validation du congé par une procédure d’expulsion,

Mais également dans le cadre de baux commerciaux dans les domaines suivants:
 

• Rédaction de bail et cession de fonds de commerce, 
• Révision triennale du loyer, acte de renouvellement et rédaction de congé,
• Demande de despécialisation partielle ou plénière et réponse du bailleur,
• Demande d'autorisation de cession de bail,
• Mise en demeure en cas de manquement du locataire à ses obligations,
• Mise en cause de la Caution et signification du Commandement de payer,
• Tout litige bailleur (propriétaire des murs) et locataire commercial (propriétaire du fonds de commerce),
• Saisine du Tribunal de Grande Instance en Référé pour loyers impayés et demande de résiliation du bail commercial,

 
Maître Ilanit SAGAND-NAHUM vous conseille et défend vos droitsdepuis la conclusion du bail, pendant toute sa durée ainsi qu'à la fin du bail.
Le Cabinet vous assiet également dans tout litige locatif vous impliquant en tant que bailleur ou locataire.

Le contrat de bail d’habitation

L’avocat en droit des baux d'habitation intervient comme conseil à plusieurs titres, notamment lors de la rédaction du contrat de bail : les clauses de ce contrat doivent à la fois être conformes à la législation tout en préservant les intérêts de chaque partie.
 
Le bail d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique à la location à usage d’habitation principale ou location à usage mixte professionnel et habitation principale et qui a été profondément remanié par la loi ALUR du 24.03.2014 puis par la loi MACRON du 06.08.2015 et divers Décrets d'application.

Tout ce nouveau dispositif légal se complexifie et oblige les bailleurs ou locataires à être conseillés juridiquement. La plupart des litiges surviennet à l'occasion de loyers impayés par le locataire ou bien de congé délivré par le bailleur pour reprendre son logement ou bien le vendre.
 

Impayé locatif, expulsion… le litige locatif

Le contentieux des baux surgit fréquemment et a souvent pour origine le non-paiement de loyers. En présence de loyer impayé, le bailleur peut préférer la solution amiable dans un premier temps avant d’entamer une procédure judiciaire. L’implication de la caution est egalement une solution préalable à privilégier.

Toutefois, en l’absence de résolution à ces manquements du locataire, et après avoir rédigé une mise en demeure, puis signifié un commandement de payer, le bailleur n’aura d’autre choix que d’engager une procédure d’expulsion en saisissant rapidement le Tribunal d’Instance assisté de son Conseil car plus le temps passe plus la dette augmente en sachant que les procédures peuvent être longues, les Tribunaux étant particulièrement saturés en région parisienne.

En effet, si malgré les démarches de résolution à l’amiable, le locataire ne s’acquitte pas des impayés, le bailleur peut demander l’expulsion par la voie d’assignation de son locataire aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers notamment.
 
Les autres sources de contentieux en cette matière concernent les réparations locatives ou les charges locatives ou encore la validation d’un congé par le bailleur pour vente de son bien ou encore pour reprise par le bailleur lui même ou un membre proche de sa famille.
 
Il peut s’agir également après obtention d’un jugement d’expulsion d’une procédure devant le Tribunal Administratif afin de mise en cause de la responsabilité administrative de l’Etat pour refus d’accorder la force publique dans le cadre d’une expulsion.

Le contrat de bail commercial

Le bail commercial est conclu pour l’utilisation d’un local servant de lieu d’exploitation d’un fonds de commerce. Le locataire exploitant est immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés, son statut étant celui d’artisan, de commerçant, ou d’industriel.
 
L’avocat en droit des baux commerciaux conseille son client lors de différents événements ou initiatives pouvant affecter le bail conclu : cession de fonds de commerce, convention d’occupation précaire, engagement de caution, acte de renouvellement du bail, procédure de fixation du prix des loyers renouvelés, despécialisation partielle ou plénière,etc.

En cette matière, la phase de rédaction et de Conseil revêt une importance considérable car en dehors de certains clauses obligatoires notamment depuis la loi MACRON du 6 août 2015, c'est le contrat qui fait véritablement la loi des parties.

Bien entendu les litiges liés au non paiement des loyers sont présents aussi en cette matière. Le Bailleur pourra notamment solliciter par une procédure rapide en Référé la condamnation en paiement des loyers de son locataire commercial et de façon subséquente son expulsion, après délivrance d'un commandement de payer.

De nombreux litiges naissent également en cas de délivrance par le bailleur de "Congé sans offre de renouvellement" avec ou sans offre d'indemnité d'éviction ou bien dans le cadre de "congé avec offre de renouvellement" le litige portant cette fois sur le prix du bail renouvelé.